发布日期：2026-04-04 来源: 网络 阅读量（）
国家统计局3月16日发布的数据显示，2月份70个大中城市商品住宅销售价格同比仍处下跌区间，但环比降幅持续收窄。城市间走势分化明显：一线城市内部表现不一，北京、上海房价止跌回升，广州、深圳房价仍未企稳。
国家统计局3月16日发布2026年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况
与此同时，结合三月份各大房企发布的2025年度财报，一个势不可挡的信号已经十分明显：房地产过往二十年打磨的“高杠杆”模式，已经逐渐退出了历史舞台。当商品房价格在经历猛烈回落的逐步回稳之后，如何通过新的发展模式“保温”，让行业回到健康发展的状态，是一个必须面对的命题。
国家“十五五”规划定调“推动房地产高质量发展”，正是监管侧对于房地产行业的全新愿景。以龙湖为例，在2025年报中，降杠杆始终是一个最重要的课题。
2025年，龙湖有息负债较上年末下降235.1亿元至1528.1亿元，安全穿越债务高峰，融资成本降至3.51%，平均合同借贷年期拉长至12.12年，持续优化债务结构；与此同时，龙湖集团管理层表示，房企能否过渡到新模式，核心问题在于业务调整能否与债务结构调整深入结合。
营收方面，2025年，龙湖营业收入为973.1亿元。其中，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入267.7亿元，创历史新高，同时实现核心权益后利润79.2亿元。
至此，龙湖的三重盘面已经清晰展现：各司其职，以基本盘稳底盘、增长盘强造血、创新盘塑未来，地产开发、商业投资、资产管理、物业服务、智慧营造五大航道，不断协同并行。不难发现，“开发+运营+服务”的业务模式，正在成为各大房企新的探索目标。也基于此，摩根士丹利认为，2026年行业整体与具备自救能力的优质房企股价表现将继续分化。
房地产下半场，当商品房不再是市场主角，“谁的房卖得更好就能赢”的逻辑，早该被迭代了。
2025年是行业债务重整的关键一年。在摩根大通看来，龙湖大概率是民营房企中 “最后坚守者”。这样的结果，源于三年半前，龙湖开始主动拥抱降杠杆的重大战略调整。
也正是这种前瞻性，让龙湖在行业最剧烈的出清周期中，始终处于相对安全的位置。
2026年，房企整体的债务到期规模明显下降，全年到期约3521亿元。对比2025年的4540亿元，2026年全年到期债务规模压降了1019亿元。大趋势之下，龙湖也为市场贡献了一剂强有力的定心针：龙湖始终把财务安全放在第一位，保兑付的优先级高于新增投资。这是对于消费者、投资方、合作方强有力的底线保障和承诺。
除了债务之外，库存依旧是个难啃的硬骨头，监管风向也在透露出对于“去库存”的坚定决心。2026年政府工作报告在时隔十年后再度提到了“去库存”，其被业内看作是今年房地产最重要的任务。
龙湖早已率先积极响应这一号召。截至2025年末，龙湖集团现货库存较期初压降210亿元，累计清盘78个项目，并推动14个存量项目的全面焕新、去化超60亿元。
与此同时，新盘交付和土地开发也并没有停下脚步。2025年全年，龙湖在全国39座城市交付125个项目，共计约7万套品质房源。而现在，龙湖是极少数仍在拿地的全国型民营房企之一，整体发展依旧遵循风险可控、稳步前进的节奏。
毫无疑问，对于全行业来说，保护好现金流和债务情况是重中之重，但债务重组只是一个开始。中指研究院企业研究总监刘水表示，债务重组完成不等于顺利“上岸”，若后续销售不畅、经营未能改善，仍可能面临现金流再次断裂的风险。
可持续的化债策略，已经成为决定房企命运的分水岭。大多数房企化债，走的是“甩卖资产”的路子。卖项目、卖股权、卖物业公司，用一次性收入填补债务缺口。这条路短期内有效，但代价是牺牲未来。卖掉的资产，再也回不来；压缩的投入，伤及业务根基。
但龙湖走的是另一条路。其债务的压降，靠的不是甩卖，而是“内生”，用经营性现金流去还债。稳健的现金流始终是最强有力的证据。截至2025年，龙湖含资本性支出的经营性现金流已连续三年为正，其中2025年为正58亿元。
在“活下去”之后，如何“走出来”：走出阴霾，走出路径依赖，回到长期主义中去，寻找可以穿越周期的增长点。
时代与市场正在倒逼着房地产商从过往简单的供给关系中跳出，也就是说，它们需要深化战略转型，成为与城市发展更紧密协同的“有机运营者”。第二增长曲线，也许正是落在这些与城市生活更加紧密相关的时刻。
放眼望去，在行业陷入周期快五年之后，为数不多没有停下拓展脚步的便是各大商业地产投资：它们不仅是盘活城市生活的风向座标，也是城市经济活力的重要指标。
在国内，不少房企都已经开始探索以商业资产为核心的多元化营收模式：华润置地、招商蛇口等国内的先锋企业，在为市场交出万象城、海上世界等重点商业地产IP之后，市场也开始将焦点转移至存量运营领域。
中指研究院认为，在典型房企中，华润置地与龙湖集团展现了较强的抗周期韧性，其营收结构呈现多元化特征。作为国内最早探索“开发+运营+服务”的房企之一，龙湖一直以天街系商场、长租公寓冠寓等为核心商业资产主体，不断综合探索商业投资、资产管理、服务运营等领域。
我们先把目光放到龙湖2025年报中商业投资的成绩。2025年，龙湖商业新开业商场就有13座，2025年租金收入同比增长4%至112.1亿元，成为集团收入、利润及现金流的稳定贡献来源。
目前，龙湖商业新开商场多落位于城市核心商圈或价值板块，武汉滨江天街、重庆江岸天街等旗舰项目开业即成为区域商业新地标。截至2025年末，龙湖商业累计运营商场达99座，覆盖全国25座一二线核心城市；同时，龙湖商业持续迭新商业空间，年内完成了重庆北城天街、苏州狮山天街等多个头部商场的改造升级。
这意味着，龙湖天街已经完成在全国主要一二线城市的覆盖，能够依托核心商圈的巨大消费动能不断为集团输血。这便是龙湖化债的“另类”之处：不是在“拆东墙补西墙”，而是在“用自我造血偿还债务”。
而在龙湖的五大航道中，除了商业投资外，资产管理也是集团造血强有力的干细胞。过去一年，由商业投资与资产管理组成的运营业务实现收入141.9亿元。其中，资产管理航道收入为29.8亿元。龙湖持续发挥长租公寓“冠寓”、产业办公“蓝海引擎”、服务式公寓“霞菲公馆”、活力街区“欢肆”、妇儿医院“佑佑宝贝”及健康养老“椿山万树”等多种业态的协同优势，为用户提供多元产品和服务同时，助力资产保值增值。
其中，活力街区品牌“欢肆”，是龙湖集团全新打造的城市创新混合空间产品，也是过去一年龙湖在资产管理领域重点发力的新项目，以探索社区生活与商业模式的更多可能性。
欢肆，通常由2-3万㎡的品质公寓，叠加上1-3万㎡的街区式商业混合而成，旨在为追求品质、有生活态度的消费人群，带来温暖的居所，丰富的美食，多元的体验以及同好的圈层，打造全新生活体验。
长期以来，3万-5万平方米的中小体量商业项目始终处于一种结构性尴尬之中：既难以形成大型商业的跨区域引流能力，又无法像社区商业那样深度绑定高频刚需客群。而在客流天花板有限的同时，却仍需承担刚性的运营与招商成本，进而陷入品牌层级不高、业态同质化严重、空间体验不足的循环之中。
也正因如此，这一体量的商业往往开业即见顶，后续增长乏力。而这一次，“欢肆”所尝试的，正是以更轻量的内容运营与社区链接能力，重构这一长期失衡的商业模型。
2025年内，欢肆已先后落地合肥、成都、上海、杭州四座城市，通过打造“居住引流-消费闭环-价值互哺”的生态体系，精准破解3万-5万平方米中小体量商业地块的运营尴尬。有别传统的城市综合体，活力街区“欢肆”，面向的是更细分消费群体，强调依循在地文化因地制宜和去中心化，其构成更加开放和多元，是龙湖集团面对不断变化的商业市场的创新之举。
于是我们可以看到，龙湖正在尝试将自己的创新策略更加贴合城市的脉搏：试着想象，一座现代城市中的人需要怎样全新的住宅、商业和生活。
当一家房企真正回归到城市生活中时，也许才能找到一个新的生长模式：与一座城市同呼吸、共命运，让城市生活更美好，这是最大道至简的初心。
任何行业发展规律中，越来越精细化的运营，随之而来的都是对技术升级的要求。
对于房地产来说，一个从粗放时代中走来的行业，必定在技术转型上需要更强烈的决心。当世界正在讨论AI如何改变未来的时候，也许房地产也需要一些更具前瞻性的转变。
2022年，龙湖发布龙智造品牌。选择做代建的理由很简单：龙湖想要把多年以来沉淀的操盘能力、客户口碑、包括数字化能力整合起来，依靠全过程营造去服务客户。
但龙湖所指的代建行业，并非简单的“外包代工”，而是以专业解题能力兑现委托方的全周期资产价值——从拿地策划到交付运营，每一个环节都是价值的来源。
这个时候，龙湖多年以来沉淀下的数字化资产，正在成为一个重要的引擎。换句话说，现在，造一个房子，已经可以通过数字化手段，在线上完成所有前置准备工作，并真正介入到营造过程中。
在上海陆家嘴距离东方明珠仅约1KM的地块上，有一栋建成于1999年的金穗大厦。这座由香港著名设计师冯庆延主持设计的写字楼，楼高110米，是陆家嘴金融城最先投入使用的三栋楼之一，是区内极具代表性的建筑。
面临功能迭代与空间优化的迫切需求，龙湖龙智造以“虚拟建造+装配式EPC”模式，承接其9层空间的改造。在整个项目过程中，整合BIM空间建模、VR视频巡游、BIM可视化线上审图等手段，最终落地空间对方案复原率超95%。装配式技术的大量应用进一步提效：施工时间缩短约40%，材料节约20%，减少传统工时约70%，零甲醛用料让传统装修放风环节成为历史。
值得一提的是，由于BIM正向设计，使得项目的整体设计周期比行业平均快了50%。同时，得益于建模模拟优势，设计无需反复修改，工程无需多次返工，全过程设计变更率不到0.3%。
精确到小数点后的精细化营造，是龙湖龙智造被客户们娓娓道来的一大特点。作为过去一年中龙湖龙智造在城市更新领域的代表项目，金穗大厦为上海存量商业空间的更新改造提供了可复制的解决方案。虚拟建造等技术介入对行业降本增效的重大价值，正是龙湖提供的范本。金穗大厦只是其中一个案例，在全国范围内，包括小米总部园区、阿里总部园区在内，都留下了龙湖龙智造的身影。
可以说，我们已经可以从龙湖龙智造身上窥见房地产这一行业的下一迭代形态：轻资产，但重技术。
2025年，龙湖龙智造交出了一份极具分量的年度答卷，全年实现收入人民币13亿元。以“高品质、全业态、数字化”为核心优势，全年新增代建项目122个，新增建筑面积1387万平方米，累计代建总面积突破3800万平方米，25年代建销售规模达206亿元，代建交付面积293万平方米。
从年报整体数据来看，2025年龙湖集团以物业服务、智慧营造为主的服务业务收入达到125.8亿元。其中，物业服务业务全年总收入为112.3亿元，在管项目超2100个，在管面积约3.6亿平方米，外拓占比约55%。
随着行业加速从“劳动密集”转向“智慧运营”，龙湖智创生活的HALO智慧空间管理平台与AI智能体实现了深度的业务应用。 通过AIoT+视觉算法结合，实现消防设备监控、防触电、高空抛物识别、电动车入梯等7大安全场景24小时监控。系统能秒级识别垃圾堆积、设备异常等问题并自动派单。同步构建起“AI慧眼巡检、人机协同巡检、具身智能巡检”的AI智能体创新范式。截至目前，龙湖智创生活的住宅服务在管项目已完成慧眼系统接入超1200个，配置算法摄像头数量约30万个。同时，推出“服务行活智能体”与“一户一方案服务智能体”，通过“方案生成-执行-反馈-迭代”闭环，实现前置化、主动式的精准定制服务。
从周期中的幸存者，走向新阶段的定义者，当行业仍在适应新规则时，龙湖已经通过技术、运营与财务结构的协同重塑，率先构建起穿越周期的能力边界。
利润修复的模式也已经十分稳定清晰：龙湖的开发业务正在逐步减亏，运营和服务业务未来保持两位数稳定增长。集团高管预计整个低点会在25到26年，从27年开始恢复增长。
我们固然要对行业未来保持乐观，但更重要的是保持理性和前瞻。任何商业的发展都无法逃离时代的背景，但决定高度的，是一家企业能否适应时代的规律，并顺势而为。
房地产行业的动荡周期仍在继续，但答案已经出现。谁能率先完成这场转身，谁就有资格走出低谷，定义下一阶段的行业秩序。龙湖希望自己是、并始终相信自己是其中的引领者。
走更远？往哪里走？欠更多工程款，抵给供应商更多的房子？各城市全是骗子，哄你先干怕今天就说集团不同意，没钱。
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